El 21 de julio de 2022 la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) publica el documento “Impuestos a la vivienda en los países de la OCDE” (Housing Taxation in OECD Countries) en donde se “ofrece una evaluación de la amplia variedad de impuestos que los gobiernos gravan a los inmuebles residenciales”.
Vivienda: el principal activo de las familias
De acuerdo con el comunicado de prensa, el informe de la OCDE “destaca que la vivienda es el principal activo para la mayoría de las familias e incluso es más importante para la clase media, ya que las viviendas ocupadas por sus propietarios representan en promedio el 60% de la riqueza de la clase media”.
No obstante, de igual manera destaca el Informe que “las familias con altos ingresos, gran riqueza y mayor edad poseen una parte desproporcionada de la riqueza inmobiliaria total”. De acuerdo con el informe, entre los
El informe también resalta cómo durante las tres últimas décadas se ha presentado un crecimiento inaudito en el precio de las viviendas que ha dificultado cada vez más el acceso al mercado inmobiliario para las generaciones más jóvenes. Se indica que las tasas de propiedad de vivienda han disminuido para el demográfico joven a través del tiempo, particularmente entre aquellos con menor ingreso y riqueza: Con datos de 2017 se identifica que la tasa de propiedad de vivienda entre jóvenes de entre 16 y 34 años que han sido beneficiarios de transferencias de riqueza (por ejemplo, herencias) es cercana al doble de aquellos no beneficiarios. En España, por ejemplo, la tasa de propiedad de vivienda de los sujetos que no han sido beneficiados por una transferencia de riqueza es de 36.68%, mientras que es de 69.42% entre aquellos que sí han sido beneficiados.
Impuestos a la vivienda
De forma general, la OCDE identifica los siguientes hallazgos tratándose de los impuestos a la vivienda:
- El diseño de los impuestos sobre la vivienda es cada vez más importante dadas las presiones que sufren los gobiernos para aumentar los ingresos, mejorar el funcionamiento de los mercados de la vivienda y combatir la desigualdad.
- Hay un margen importante para mejorar la eficiencia, la equidad y el potencial de ingresos de los impuestos sobre la vivienda en los países de la OCDE.
- Algunas políticas fiscales sobre la vivienda pueden ayudar a abordar los retos actuales del mercado de la vivienda, aunque no siempre sean las más eficaces.
- Cualquier evaluación de las políticas fiscales sobre la vivienda debe tener una visión holística de sus interacciones con otras políticas fiscales y no fiscales y con las condiciones del mercado de la vivienda.
- Las reformas de los impuestos sobre la vivienda requieren una cuidadosa sincronización y consideración de su impacto en los diferentes hogares.
Si se atiende al detalle del análisis, el reporte identifica al menos los siguientes tipos de impuestos o instrumentos fiscales a la vivienda, según el ciclo de vida del inmueble:
| Adquisición | Tenencia | Disposición |
| Impuestos sobre transacciones.Impuesto al valor agregado (en venta de propiedad nueva) | Impuestos periódicos sobre la propiedad inmuebleImpuestos sobre la rentaDeducción sobre intereses hipotecariosImpuestos a la riqueza inmobiliariaImpuestos sobre la riqueza neta | Impuestos sobre ganancias de capitalImpuestos sobre herencias, estate y donaciones o regales. |
Según el reporte, de los países de la OCDE, México es de los que menos recauda en cuanto a impuestos sobre propiedades, sumando apenas un 1.6% sobre el total de recaudación en contraste con el 5.53% del promedio OCDE.
A nivel OCDE, el Informe resalta que la evidencia siguiere que la recaudación sobre impuestos a la vivienda no se ha mantenido con el incremento en los precios de las casas habitación. Una de las formas en que esto se manifiesta es en el hecho de que los gravámenes se causan sobre valores catastrales no actualizados.
Pese a que los impuestos sobre la vivienda son ampliamente usados en los países de la OCDE, el reporte indica que, por la forma en que están diseñados, reducen la eficiencia, equidad y potencial recaudatorio del sistema tributario.
Reformas propuestas por la OCDE
En ese sentido, el Informe precisa una serie de reformas que los países pueden hacer, tales como:
- Reforzar el papel de los impuestos recurrentes sobre la propiedad inmobiliaria, en particular garantizando que se recauden sobre los valores de la propiedad actualizados periódicamente, al tiempo que se reducen los impuestos sobre las transacciones inmobiliarias, aumentaría la eficiencia del mercado de la vivienda y mejoraría la equidad vertical y horizontal.
- Considerar limitar la exención del impuesto en ganancias de capital en la venta de la vivienda principal para garantizar que se graven las plusvalías más elevadas reforzaría la progresividad y reduciría parte de la presión al alza sobre los precios de la vivienda, al tiempo que se mantendría la exención de las plusvalías en la vivienda principal para la mayoría de los hogares.
- La eliminación gradual o la limitación de la deducción de los intereses hipotecarios para las viviendas ocupadas por sus propietarios también tendría efectos positivos en la progresividad, los ingresos fiscales y la asequibilidad del precio de la vivienda.
- Los incentivos fiscales para la renovación de viviendas energéticamente eficientes podrían estar mejor orientados para garantizar que lleguen a los hogares con bajos ingresos. Esto podría contribuir a una mayor reducción de las emisiones y mejorar la equidad de los sistemas de incentivos fiscales.
- Aplicar con cautela los incentivos fiscales para fomentar la propiedad de la vivienda; en la mayoría de los casos, es probable que el fomento de la oferta de viviendas y la promoción de un uso más eficiente del parque inmobiliario existente a través de medidas tanto fiscales como no fiscales tengan un mayor impacto en la asequibilidad de la vivienda.
- El refuerzo de los requisitos de información, incluida la presentación de informes por parte de terceros a la autoridad fiscal y los intercambios internacionales de información con fines fiscales, también son fundamentales para garantizar que los impuestos sobre la vivienda se apliquen correctamente.
Sin embargo, el mismo organismo señala que en la implementación de estas medidas debe tomarse un acercamiento holístico que considere la interacción entre medidas fiscales y no fiscales y con las interacciones del mercado. A la letra, señala que “puede haber casos en los que las políticas no fiscales pueden proporcionar una alternativa más eficaz y equitativa a las medidas fiscales, especialmente cuando el objetivo es promover la asequibilidad de la vivienda. También puede haber casos en los que el éxito de las medidas fiscales dependa de otros escenarios políticos o de las condiciones del mercado de la vivienda”.
Crítica a la eliminación de deducción de intereses hipotecarios
Debe señalarse que la propuesta de eliminar los intereses hipotecarios es una decisión criticable, sobre todo si la principal justificación es que el sector beneficiado es limitado.
De igual forma, adoptar en la legislación mexicana la eliminación de la deducción de intereses hipotecarios para frenar la inaccesibilidad del acceso a la vivienda, puede resultar reduccionista puesto que existen múltiples factores que fomentan este fenómeno. Estos factores incluso son mencionados por la misma OCDE.
Finalmente, se reconoce que la deducción de compra de vivienda no está influenciada por la deducibilidad de los intereses hipotecarias.
Consultar Informe de la OCDE
Para consultar el reporte de la OCDE, “Impuestos a la vivienda en los países de la OCDE”, acceda al siguiente enlace (disponible solo en inglés): Housing Taxation in OECD Countries